Сервитут - понятие, виды и правила оформления

Виды сервитута

Понятие сервитута в гражданском праве устанавливается статьёй 274 ГК РФ. Лицо, которое получает право частичного пользования объектом, не наделяется правом собственности на эту часть. Каждый сервитут — это обременение, которое имеет следующую структуру:

• Объектом земельного сервитута могут быть природные объекты, коммуникации, недвижимость, земельный участок.
• Субъект земельного сервитута — это собственник участка и лица, которым земля предоставляется в пожизненное пользование по наследству, или имеющие право бессрочного использования территорией.

Статья 23 Земельного кодекса РФ подразделяет сервитуты на два вида:

1. Частный — соглашение между физическими лицами об ограниченном использовании соседнего участка для проезда к жилищу, подведения коммуникаций, прокладки сетей.
2. Общественный (публичный) договор сервитута устанавливается на основании нормативно-правовых актов федерального, регионального или местного уровня власти, если это требуется для соблюдения интересов государства или местного населения.

Например, частный сервитут на квартиру означает, что люди будут использовать чужую собственность. Так, соседи по квартире могут оформить право проходить через комнату другого владельца. Такое обременение устанавливается по взаимному соглашению или по решению суда.

Основаниями для установления сервитута могут служить:

• возможность доступа людей к объекту общего пользования, например, к береговой зоне;
• создание условий для проведения дренажных работ;
• ремонта объектов, обеспечивающих жизнедеятельность населения;
• необходимость проведения сенокосных работ;
• выпас сельскохозяйственных животных;
• установление прохода для сельскохозяйственных животных;
• проведение изыскательских работ;
• использование территории для рыболовства и охоты;
• размещение объектов и сооружений, используемых для линий связи и выполняющих защитную функцию.

В отношении квартир объектом общественного обременения могут выступать элементы фасадов зданий, представляющих архитектурную или историческую ценность. Как правило, властные органы имеют возможность запрещать производить реконструкцию этих объектов.

В Земельном кодексе РФ сказано, что ограничения, налагаемые обременением, должны давать максимальную выгоду владельцу земли и не ущемлять его права. По своим особенностям сервитуты могут разделяться следующим образом:

• бесплатные — предоставляемые безвозмездно на основе общей договорённости или по закону;
• платные — с установлением компенсации человеку, обременяющему собственность сервитутом;
• срочные — фиксирующие срок действия;
• бессрочные — не имеющие определённого срока.

В земельном кадастре есть информация о возникновении, оценке и расчёте стоимости личных сервитутов. По этому нормативно-правовому акту ограниченное право использования чужого участка предоставляется бесплатно. Но в случаях, когда требуется оценка и расчёт, устанавливается стоимость за этот вид права в размере земельного налога на участок.

Срочные обременения вводятся при проведении временных мероприятий, например, для прокладки коммуникаций или производства ремонтных работ. По их окончании ограничения снимаются с участка путём переоформления документов в Росреестре. Например, для ведения ремонтных работ или сенокошения. В случаях, когда точный срок обременения не устанавливается, оно считается действующим бессрочно, исключая ограничения, установленные на государственном уровне.

В части 2 статьи 275 ГК РФ определено, что сервитут не может быть объектом экономического оборота, продаваться или передаваться людям, не владеющим недвижимостью, для обеспечения пользования которой обременение установлено.

Порядок регистрации договора

С юридической точки зрения, сервитут — это обременение и вещное право, и поэтому требуется государственная регистрация. Для оформления частного обременения необходимо иметь соглашение. Если оно подписано, то оплату госпошлины и затраты на оформление возмещает сторона, накладывающая обременение. В случае несогласия вопрос решается в суде.

Для общественного сервитута издаётся акт о введении обременения. Потом проводятся слушания заинтересованных сторон и по их результатам документы подаются на регистрацию. В заключённом между сторонами договоре обязательно должна быть указана следующая информация: кадастровый номер участка, кадастровый план и паспорт.

Заключение соглашения включает этапы:

1. Составление договора, в котором прописана сфера, на которую распространяется действие обременения, сроки действия договора, платно или бесплатно обременён объект.
2. Подача заявления для проведения государственной регистрации.
3. Предоставление документов, подтверждающих право собственности на объект.

Регистрацию необходимо проводить во всех случаях, кроме двух:

• участок с обременением передаётся в собственность наследника и ограниченное право пользования переходит по наследству вместе с объектом;
• условия для введения ограничения прекратили существование до того, как стороны подошли к подписанию договора.

В соответствии с законодательством процесс регистрации проходит четыре стадии:

1. Подача документов. При этом проверяется правильность составления бумаг и выдаётся подтверждение и перечень принятых документов.
2. Прохождение юридической экспертизы.
3. Внесение необходимой информации в Единый государственный реестр.
4. Выдача заявителю документа, в котором подтверждается регистрация договора и установление обременения.

Прекращение права на ограниченное использование земельного участка происходит в нескольких случаях. Основанием может служить окончание срока договора или судебное решение, отменяющее или изменяющее действующий сервитут. При продаже собственником недвижимости другому лицу право на обременение сохраняется и переходит к новому владельцу участка.

Обременение на практике

Слово сервитут происходит от латинского «подчинённость». Можно привести примеры практического применения ограниченного права пользования. Есть несколько земельных участков, находящихся в частном владении. Для того чтобы подойти к своему участку, один из собственников должен проходить через участок соседа. В этом случае необходимо заключать договор об ограниченном праве использования чужой собственности. Между сторонами заключается соглашение о сервитуте или обременение накладывается по решению суда.

Другой пример — предприниматель покупает для постройки туристской базы лесной участок на берегу озера, а жители посёлка просят обеспечить им подход к водоёму, так как других способов выйти к воде нет. Если обладатель прав на объект отказывается предоставить жителям проход через свой участок, то они вправе обратиться в суд.

Приобретать ли земельный участок с обременением — это решить может только возможный покупатель. Сервитут не снижает качества участка и не уменьшает его стоимость, но имеет значение тот факт, что ограничение способно значительно ухудшить реализуемость и понизить потенциальный спрос на такой объект недвижимости.